TL;DR — Modiz Avantgarde เป็น premium tier เพียง project เดียวในย่านรังสิต · entry 2.39M · rent 14-22K = Gross Yield 7.0% · จุดต่างคือ tenant pool = expat / lecturer TU / นักศึกษาทุน ที่ low-rise dcondo จับไม่ถึง · พร้อมโอน Q4 2027
โครงการนี้ต่างจาก Kave / dcondo ยังไง
Modiz Avantgarde เป็น "premium high-rise" เพียง project เดียวในย่านรังสิต:
| เปรียบเทียบ | Modiz Avantgarde | Kave Wonderland | dcondo (Sansiri) |
|---|---|---|---|
| Type | High-rise 36 ชั้น | Low-rise 8 ชั้น | Low-rise 8 ชั้น |
| Entry Price | 2.39M | 1.69M | 1.49-1.79M |
| Tier | Premium | Mid | Mid |
| Rent Range | 14-22K | 10-17K | 7.5-9K |
| Tenant target | Expat / Professor / นศ.ทุน | นักศึกษาทั่วไป | นักศึกษาทั่วไป |
| Gross Yield | 7.0% | 8.7% | 6.5-7.1% |
Yield Modiz ต่ำกว่า Kave แต่ไม่ได้แย่กว่า เพราะ:
- Tenant tier ต่างกัน — expat/lecturer มีสัญญายาว 12 เดือนขึ้น (vs นักศึกษา 4-8 เดือน)
- Vacancy rate ต่ำกว่า — 5-8% (vs 10-15% ของกลุ่มนักศึกษา)
- Rent stability — กลุ่ม professional ไม่ต่อราคาบ่อย
- Capital gain potential สูงกว่า — high-rise + premium = appreciate ดี
ตัวเลข Yield ละเอียด
ราคาขาย range: 2.39M (Studio 22 ตร.ม.) — 4.5M+ (1BR Plus Vertical Suite)
ค่าเช่าตลาด range (จาก benchmark luxury condo รอบ TU):
- Studio 22 ตร.ม. → 14,000-16,000/เดือน
- 1BR 28 ตร.ม. → 16,000-18,000/เดือน
- 1BR Exclusive 32 ตร.ม. → 18,000-20,000/เดือน
- 1BR Plus VS 40+ ตร.ม. → 20,000-25,000/เดือน
Cash flow scenario (LTV 90% Studio entry)
ราคา 2.39M · downpayment 239K · loan 2.151M @ 4.5% 30 ปี:
- ค่างวดเดือน ~10,900 บาท
- rent 14,500 - งวด 10,900 - common fee 1,500 = +2,100/เดือน positive cashflow
- Cash-on-Cash year 1 = 2,100 × 12 / 239,000 = 10.5%
ทันก่อน LTV 2026 หมดอายุ?
Modiz Avantgarde โอน Q4 2027 — เลย deadline LTV 100% (30 มิ.ย. 2569) ไปแล้ว แปลว่าต้องดาวน์อย่างน้อย 10% (~239K) ตามกฎใหม่ · ถ้าจะใช้สิทธิ์ LTV 100% ต้องมองโครงการที่โอนก่อนกลางปี 69 (เช่น Kave Wonderland Q1 2026)
ข้อดีในมุมนักลงทุน
- ✓ Premium positioning — แข่งกับตัวเองน้อย ไม่มีคู่แข่ง high-rise ในย่าน
- ✓ Capital gain potential — ตึกสวยที่สุดในย่าน · resale มี story
- ✓ Tenant ดี — เก็บเงินง่าย ดูแลห้องดี
- ✓ 2 ตึก + Skybridge — supply ต่อโครงการน้อย ไม่ oversupply เร็ว
ความเสี่ยง
- Entry สูง 2.39M — ทุนตั้งต้นต้อง 350K+ (downpayment + furnish + ค่าโอน)
- โอน Q4 2027 — ต้องรออีก 1.5 ปี · LTV 2026 ใช้ไม่ได้
- Tenant niche — expat/lecturer pool ในย่านรังสิตไม่ได้ใหญ่มาก ถ้าลงผิด segment จะหา tenant ลำบาก
- Common fee สูง — premium amenities มาพร้อมค่าส่วนกลาง 50-60 บาท/ตร.ม.
สรุป
Modiz Avantgarde เหมาะสำหรับนักลงทุน:
- มีทุนตั้งต้น 350-500K
- มอง long-term hold 7-10 ปี (ไม่ flip)
- อยาก diversify portfolio จาก low-rise นักศึกษา → premium professional
- เชื่อใน TU rangsit growth (intl program + research center)
ไม่เหมาะ: ถ้าต้องการ Yield 9%+ · LTV 100% · flip 3 ปี · ทุน < 300K
