สรุปสั้น — คอนโดน่าลงทุนในปี 2026 (2569) ไม่ใช่คอนโดทำเลหรูอย่างเดียว แต่เป็นคอนโดที่มีคนเช่าชัดเจน เช่น นักศึกษา คนทำงานนิคม หรือพนักงานสนามบิน และราคาซื้อไม่สูงเกินค่าเช่าที่ย่านนั้นจ่ายได้จริง จากค่าเช่าเริ่มต้นบนเว็บเรา ณ 1 พ.ย. 2569 โครงการราคา 1.2 ถึง 2.3 ล้านย่านรังสิต นวนคร ลาดกระบัง และพระราม 9 ให้ gross yield เบื้องต้นราว 5 ถึง 9% ก่อนหักค่าใช้จ่าย รวมเกณฑ์เลือก 5 ข้อ ตาราง 8 โครงการ และ 5 ทำเลที่มีผู้เช่าจริงค่ะ
ตลาดคอนโด 2026 เป็นแบบไหน ยังน่าลงทุนอยู่ไหม
ปีนี้หลายย่านยังมีห้องสร้างเสร็จรอขายมาก ผู้พัฒนาเร่งระบายห้องพร้อมอยู่ด้วยโปรโมชั่น แต่คนปล่อยเช่าในย่านที่ห้องเยอะต้องแข่งค่าเช่ากับห้องว่างข้างเคียง อ่านเพิ่มที่ คอนโดล้นตลาด 2026 ซื้อตอนนี้เสี่ยงไหม คำถามของนักลงทุนจึงเปลี่ยนจาก "ราคาจะขึ้นไหม" เป็น "มีคนเช่าไหม" ซึ่งเช็กได้ก่อนซื้อจากประกาศเช่าจริงในย่าน คำตอบของเราคือยังน่าลงทุน ถ้าดูผู้เช่าก่อน ดูราคาซื้อเทียบค่าเช่าเป็นอย่างที่สอง และดูทำเลสวยเป็นอย่างสุดท้ายค่ะ
เกณฑ์เลือกคอนโดน่าลงทุน 5 ข้อ ที่ทีมขายใช้ดูก่อนแนะนำลูกค้า
- กลุ่มผู้เช่าชัดและมีจำนวนมาก ย่านมหาวิทยาลัย นิคม หรือสนามบิน มีคนต้องเช่าหมุนเวียนทุกปี ก่อนซื้อต้องตอบได้ว่า "คนที่จะมาเช่าห้องนี้ทำงานหรือเรียนที่ไหน"
- gross yield เบื้องต้นราว 5 ถึง 6% ขึ้นไป คิดจากค่าเช่าต่อเดือนคูณ 12 หารด้วยราคาซื้อ ถ้าต่ำกว่า 5% พอหักค่าใช้จ่ายและเดือนที่ห้องว่าง อาจเหลือใกล้เงินฝากประจำ ลองใส่ตัวเลขใน เครื่องคำนวณ rental yield ก่อนได้ค่ะ
- ซัพพลายในย่านและในโครงการเดียวกัน โครงการยูนิตมากที่คนซื้อลงทุนเยอะ ห้องปล่อยเช่าจะแข่งกันเองในตึก ให้เปิดดูประกาศเช่าของโครงการนั้นว่ามีกี่ห้องและค้างนานแค่ไหน
- ค่าส่วนกลางเทียบกับค่าเช่า จ่ายทุกเดือนแม้ห้องว่าง โครงการที่ส่วนกลางมากค่าส่วนกลางมักสูงตาม อ่านที่ ค่าส่วนกลางคอนโดคิดอย่างไร
- ขายต่อได้ไหมในวันที่อยากออก ย่านที่โครงการใหม่เปิดต่อเนื่อง ห้องมือสองต้องแข่งกับห้องใหม่ อ่านที่ คอนโดรังสิตขายต่อยาก จริงไหม
ตารางเทียบคอนโดน่าลงทุน 2026 จากค่าเช่าเริ่มต้นที่ประกาศบนเว็บ
ใช้ราคาเริ่มต้นและค่าเช่าเริ่มต้นตามที่หน้าโครงการบนเว็บแสดง ณ 1 พ.ย. 2569 ค่าเช่าเป็นราคาตั้งประกาศ ไม่ใช่สัญญาจริง สูตรคือ gross yield = ค่าเช่าเริ่มต้น x 12 หารด้วยราคาเริ่มต้น เช่น คอนโดมี นวนคร 5,500 x 12 = 66,000 หารด้วย 1,210,000 ได้ 5.5% ทุกตัวเลขยังไม่หักค่าใช้จ่าย และไม่ใช่การรับรองผลตอบแทนค่ะ
| โครงการ | ย่าน และผู้เช่าหลัก | ราคาเริ่ม* | ค่าเช่าเริ่ม/เดือน** | gross yield*** |
|---|---|---|---|---|
| คอนโดมี นวนคร | บางปะอิน ติดนิคมนวนคร คนทำงานนิคม | 1,210,000 | 5,500 | 5.5% |
| ดีคอนโด แคมปัส รีสอร์ท รังสิต | คลองหลวง ใกล้ ม.ธรรมศาสตร์ นักศึกษา | 1,490,000 | 7,500 | 6.0% |
| ดีคอนโด ไฮป์ รังสิต | ตรงข้าม ม.กรุงเทพ ใกล้ฟิวเจอร์พาร์ค | 1,690,000 | 9,000 | 6.4% |
| ดีคอนโด ชายน์ รังสิต | ม.ธรรมศาสตร์ 3.7 กม. มีรถรับส่ง | 1,790,000 | 8,000 | 5.4% |
| ดีคอนโด วิวิด รังสิต | ตรงข้าม ม.กรุงเทพ มีสะพานลอย | 1,890,000 | 8,500 | 5.4% |
| เคฟ วันเดอร์แลนด์ รังสิต | ตรงข้าม ม.กรุงเทพ 1,423 ยูนิต 6 ตึก | 1,690,000 | 13,000 | 9.2% |
| ดีคอนโด แอร์ ลาดกระบัง | ใกล้ ARL ลาดกระบัง สุวรรณภูมิ สจล. | 1,750,000 | 7,500 | 5.1% |
| เวย์ พระราม 9 | ซ.พระราม 9 ซอย 17 คนทำงานออฟฟิศ | 2,290,000 | 13,000 | 6.8% |
เคฟ วันเดอร์แลนด์ 9.2% สูงผิดกลุ่มเพราะราคาเริ่มต่ำกว่าโครงการข้างเคียงบวกค่าเช่าเริ่มต้นที่ตั้งไว้สูง แต่มี 1,423 ยูนิตใน 6 ตึก ห้องปล่อยเช่าแข่งกันเองมาก ค่าเช่าที่ปิดได้จริงต้องเช็กจากประกาศก่อน ส่วนกลุ่ม 5 ถึง 6% คือตัวเลขที่พบบ่อยในคอนโดระดับราคานี้
5 ทำเลคอนโดน่าลงทุน 2569 ที่มีผู้เช่าจริง
1. รังสิต ฝั่ง ม.กรุงเทพ และ ม.ธรรมศาสตร์
ตลาดนักศึกษาหมุนเวียนทุกปี ฝั่ง ม.กรุงเทพ มีไฮป์ วิวิด และเคฟ ฝั่งธรรมศาสตร์มีแคมปัส รีสอร์ท แคมปัส โดม และชายน์ (ห่าง ม.ธรรมศาสตร์ 3.7 กม. มีรถรับส่ง) ค่าเช่าเริ่มต้น 7,000 ถึง 9,000 บาทบนราคา 1.5 ถึง 1.9 ล้าน ข้อควรระวังคือซัพพลายมาก ห้องอาจว่างช่วงปิดเทอม อ่านที่ คอนโดรังสิต 2026 ทำเลไหนดี
2. นวนคร บางปะอิน ราคาเริ่มต่ำสุดในตาราง
ผู้เช่าคือคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมนวนคร คอนโดมี นวนคร จากแสนสิริ อยู่ที่ ต.เชียงรากน้อย อ.บางปะอิน รอยต่อปทุมธานีและอยุธยา ห่างนิคมนวนคร 3 กม. ตึก G พร้อมอยู่ ราคาเริ่ม 1.21 ล้าน* ผ่อนเริ่ม 3,900 บาท/เดือน* ค่าเช่าเริ่มต้นบนเว็บ 5,500** ได้ 5.5%*** หอพักย่านนี้ส่วนใหญ่ 1,500 ถึง 3,000 บาท/เดือน (hongpak.in.th เปิดดู 1 พ.ย. 2569) คอนโดแต่งครบมีแอร์จึงเป็นตลาดคนละกลุ่ม ไม่มีสระว่ายน้ำ ไม่มีฟิตเนส ค่าส่วนกลาง 35 บาท/ตร.ม./เดือน อ่านต่อที่ คอนโดมี นวนคร ลงทุนปล่อยเช่าคุ้มไหม
3. ดอนเมือง สายสีแดง ตลาดคนทำงานสนามบิน
ย่านนี้ยังไม่มีค่าเช่าเริ่มต้นบนเว็บเรา ผู้เช่าหลักคือพนักงานสายการบินและภาคพื้นที่เข้ากะเช้ามืดเลิกดึก ดีคอนโด คลาวด์ ดอนเมือง ห่างสถานีดอนเมือง สายสีแดง 380 ม. ห่างสนามบินดอนเมือง 600 ม. มี 507 ยูนิต ราคาพิเศษ 1.39 ล้าน* เปิดนัดชมโครงการ 7 ถึง 8 พ.ย. 2569 ให้เช็กประกาศเช่าจริงในย่านแล้วคิด yield เองก่อน อ่านที่ คอนโดใกล้สถานีสายสีแดง น่าลงทุนไหม
4. ลาดกระบัง ARL และ สจล.
ผู้เช่าสองกลุ่ม คือนักศึกษาและบุคลากร สจล. กับคนทำงานสนามบินสุวรรณภูมิที่ใช้ ARL ดีคอนโด แอร์ ลาดกระบัง ราคาเริ่ม 1.75 ล้าน* ค่าเช่าเริ่มต้นบนเว็บ 7,500** คิดเป็น 7,500 x 12 = 90,000 หารด้วย 1,750,000 ได้ 5.1%*** ผู้เช่าสองกลุ่มช่วยลดช่วงว่าง และรถไฟฟ้าทำให้ขายต่อให้คนอยู่เองง่ายกว่า อ่านที่ วิเคราะห์ลงทุนดีคอนโด แอร์ ลาดกระบัง
5. พระราม 9 CBD ค่าเช่าสูง ราคาก็สูง
ผู้เช่าคือพนักงานออฟฟิศย่านพระราม 9 รัชดา เวย์ พระราม 9 ซ.พระราม 9 ซอย 17 มี 171 ยูนิต พร้อมโอน ราคาเริ่ม 2.29 ล้าน* ค่าเช่าเริ่มต้นบนเว็บ 13,000** คิดเป็น 13,000 x 12 = 156,000 หารด้วย 2,290,000 ได้ 6.8%*** ยูนิตน้อย ห้องในตึกไม่แข่งกันเองมาก แต่ย่านนี้มีคอนโดเปิดใหม่ต่อเนื่อง อ่านที่ เวย์ พระราม 9 ลงทุนคุ้มไหม ถ้างบไม่เกิน 2 ล้านและอยากได้รถไฟฟ้า ดูที่ คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ใกล้รถไฟฟ้า 2569 ค่ะ
ทำไม yield จริงมักต่ำกว่าตัวเลขในตาราง
- ห้องว่าง ย่านนักศึกษามักว่างช่วงปิดเทอมใหญ่ ย่านนิคมว่างตอนโรงงานปรับกำลังคน
- ค่าส่วนกลาง จ่ายทุกเดือนแม้ห้องว่าง เช่น คอนโดมี นวนคร ห้อง 23 ตร.ม. ราว 800 บาทเศษต่อเดือน ปีละประมาณ 9,600 บาท เท่ากับค่าเช่าเกือบสองเดือน
- ภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีเงินได้จากค่าเช่า
- ค่าซ่อม ค่านายหน้า และดอกเบี้ยเงินกู้ ถ้าซื้อด้วยสินเชื่อ
สมมติห้องว่าง 1 เดือนต่อปี คอนโดมี นวนคร เก็บค่าเช่าได้ 5,500 x 11 = 60,500 หักค่าส่วนกลาง 9,600 เหลือ 50,900 หารด้วย 1,210,000 ได้ราว 4.2% ยังไม่รวมภาษีและค่าซ่อม จึงบอกลูกค้าเสมอว่าถ้าตั้งต้นไม่ถึง 5% ให้คิดหนัก อ่านที่ gross yield กับ net yield ต่างกันอย่างไร
ลงทุนด้วยเงินกู้ ซื้อหลังที่สองต้องรู้เรื่อง LTV
หลายคนที่ผ่อนหลังแรกอยู่และอยากซื้อหลังที่สองเพื่อปล่อยเช่า จะเจอเกณฑ์ LTV ที่ธนาคารให้วงเงินไม่เต็มราคาห้อง ส่วนต่างต้องจ่ายเอง อีกด่านคือภาระผ่อนรวมที่มักให้ไม่เกินราว 40 ถึง 50% ของรายได้ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ บางธนาคารนับเป็นรายได้บางส่วน บางแห่งไม่นับ และไม่ควรวางแผนให้ค่าเช่าจ่ายค่างวดทั้งหมด อ่านที่ LTV คอนโดหลังที่สอง 2026 และ DSR กับการอนุมัติสินเชื่อคอนโด
คำถามที่เจอบ่อย
คอนโดน่าลงทุน 2026 คือแบบไหน
คอนโดที่ตอบได้ว่าผู้เช่าเป็นใคร gross yield เบื้องต้นราว 5 ถึง 6% ขึ้นไป ค่าส่วนกลางไม่สูงเกินค่าเช่า และซัพพลายในย่านไม่ล้นค่ะ
ทำเลคอนโดน่าลงทุน 2569 มีที่ไหนบ้าง
รังสิตฝั่งมหาวิทยาลัย นวนคร บางปะอินฝั่งนิคม ดอนเมืองสายสีแดง ลาดกระบัง และพระราม 9 แต่ละทำเลมีผู้เช่าคนละกลุ่มและความเสี่ยงต่างกัน
yield เท่าไหร่ถึงคุ้มลงทุนคอนโด
ทีมเราใช้ gross yield ตั้งต้นราว 5 ถึง 6% ขึ้นไป เพราะหลังหักค่าใช้จ่ายมักเหลือ net ราว 3 ถึง 4% เป็นการประมาณ ไม่ใช่การรับรองผลตอบแทน
งบ 1 ถึง 2 ล้าน ซื้อคอนโดลงทุนที่ไหนดี
มีตั้งแต่คอนโดมี นวนคร 1.21 ล้าน* กลุ่มรังสิต 1.49 ถึง 1.89 ล้าน* และดีคอนโด แอร์ ลาดกระบัง 1.75 ล้าน* เราแยกตามงบไว้ที่ ลงทุนคอนโดงบ 1 ล้าน 2 ล้าน 3 ล้าน
อยากให้ทีมช่วยเทียบค่าเช่าในย่านที่สนใจ ทักไลน์ MyCondo ได้เลยค่ะ หรือดูที่ หน้ารวมโครงการ
*ราคาเริ่มต้นตามที่แสดงบนเว็บ ณ 1 พ.ย. 2569 เฉพาะห้องที่ร่วมรายการ เปลี่ยนแปลงได้ **ค่าเช่าเริ่มต้นที่ประกาศบนเว็บ ณ 1 พ.ย. 2569 ไม่ใช่สัญญาเช่าจริง และไม่ใช่การรับรองค่าเช่า ***gross yield = ค่าเช่าเริ่มต้น x 12 หารด้วยราคาเริ่มต้น ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อม และห้องว่าง ผลจริงต่ำกว่านี้ และไม่ใช่การรับรองผลตอบแทน ยอดผ่อนเริ่ม 3,900 บาท/เดือน* ของคอนโดมี นวนคร เป็นการประมาณการ เรทผ่อนขึ้นอยู่กับคุณสมบัติผู้กู้ และโปรโมชั่นธนาคารค่ะ
