TL;DR — Condo Me นวนคร (Sansiri) เป็น คอนโด entry ที่ถูกที่สุดในกลุ่ม Sansiri · ราคาเริ่ม 1.09M · Low-rise 5 ชั้น 2 อาคาร (G+E) รวม 158 ยูนิต · ตั้งอยู่ ต.เชียงรากน้อย อ.บางปะอิน จ.พระนครศรีอยุธยา (ไม่ใช่ปทุมธานี อย่างที่หลายคนเข้าใจ) · ติดนิคมอุตสาหกรรมนวนครและเดิน 950 ม. ถึง ม.ราชภัฏวไลยอลงกรณ์ · rent benchmark 5,500-8,000 บาท/เดือน = Gross Yield 6.0-8.8% · Payback 11-14 ปี · เหมาะสำหรับ buy-to-rent budget ต่ำที่อยากปล่อยให้พนักงานนิคม + นักศึกษา
คอนโดมี นวนคร อยู่ตรงไหน — และทำไมไม่ใช่ "นวนคร" จริงๆ
หลายคนเข้าใจว่า Condo Me นวนคร อยู่ในเขตปทุมธานี เพราะชื่อ "นวนคร" แต่ที่จริงโครงการตั้งอยู่ ต.เชียงรากน้อย อ.บางปะอิน จ.พระนครศรีอยุธยา ห่างจากนิคมอุตสาหกรรมนวนครเพียง 3 กม. — เป็นรอยต่อระหว่าง 2 จังหวัด
สำคัญสำหรับนักลงทุน: ภาษีโรงเรือนและที่ดินใช้อัตราของจังหวัดอยุธยา (ไม่ใช่ปทุมฯ) · transfer fee + mortgage registration ทำที่ที่ดินอำเภอบางปะอิน · ราคาประเมินกรมที่ดินต่ำกว่าฝั่งคลองหลวง 10-15%
รายละเอียดโครงการ — 2 อาคาร 158 ยูนิต ไม่ใช่ 79
โครงการนี้แบ่งเป็น 2 อาคารแยกจดทะเบียน:
- อาคาร G — Low-rise 5 ชั้น 79 ยูนิต · พื้นที่ ~1 ไร่ · เริ่มก่อสร้าง พ.ย. 2564
- อาคาร E — Low-rise 5 ชั้น 79 ยูนิต · พื้นที่ ~1 ไร่ · เริ่มก่อสร้าง พ.ย. 2565
รวมทั้งโครงการ 158 ยูนิต บนพื้นที่ ~2 ไร่ · ห้องมี 4 รูปแบบ ขนาด 23.25-35.25 ตร.ม. (Studio / 1BR / 1BR Plus / 1A / 1BM ตามรหัสภายใน)
ราคาและ Promo เปิดโครงการ
| ช่วงเปิดตัว (พ.ย. 2565) | ราคาเริ่มต้น | โปรเด่น |
|---|---|---|
| Pre-sale ครั้งแรก | 990,000-999,000 บาท | อยู่ฟรี 24 เดือน + ลด 1.5 แสน + ฟรีค่าโอน เฟอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า |
| ปัจจุบัน (2026) | 1,090,000 บาท | คงโปรค่าโอน + เฟอร์ครบ |
| Resale มือสอง | 1,090,000-1,290,000 บาท | ห้องที่ตำแหน่งดี ห้อง E ใหม่กว่า |
Yield analysis — ตัวเลขจริงจาก Property Hub + Livinginsider
เก็บ rental listing จริงในช่วง มิ.ย. 2026 จาก Property Hub, Livinginsider, ZmyHome, Condothai:
| Room type | ขนาด | ค่าเช่าตลาด | Gross Yield |
|---|---|---|---|
| Studio / 1A | 23.25-24 ตร.ม. | 5,500-6,500 ฿/ด. | 6.0-7.2% |
| 1BR | 26-28 ตร.ม. | 6,500-7,500 ฿/ด. | 7.2-8.3% |
| 1BR Plus / 1BM | 30-35.25 ตร.ม. | 7,500-8,000 ฿/ด. | 8.3-8.8% |
Gross Yield เฉลี่ย ~6.0-8.8% ขึ้นกับ room type · payback แบบ cash purchase ราว 11-14 ปี · ตัวเลขนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ยพอร์ตรังสิต (6.85%) แต่ ต่ำกว่า Kave Wonderland (8.7%)
Cash flow scenario — LTV 90% (กลางปี 69 ยังใช้ทันก่อน LTV หมดอายุ)
สมมติซื้อห้อง 1BR 28 ตร.ม. ราคา 1.19M · downpayment 119K (10%) · loan 1.071M @ 4.5% 30 ปี:
- ค่างวดเดือน ~5,430 บาท
- rent 7,000 - งวด 5,430 - common fee 500 = +1,070 บาท/เดือน positive cashflow
- Cash-on-Cash year 1 = 1,070 × 12 / 119,000 = 10.8%
โครงการนี้เป็นไม่กี่ตัวที่ entry ต่ำพอจน cashflow positive ตั้งแต่เดือนแรก โดยใช้ LTV เต็มสิทธิ์ — เทียบ Modiz Avantgarde ที่ต้องจ่ายเพิ่มทุกเดือนจนตึกพิสูจน์ value
Tenant pool — ใครจะมาเช่า
กลุ่มผู้เช่าหลัก 3 กลุ่ม (ตามลำดับ volume):
- พนักงาน + ช่างเทคนิคในนิคม — นิคมนวนคร (700+ โรงงาน) อยู่ห่าง 3 กม. + นิคมบางปะอิน (11 กม.) · สัญญายาว 6-12 เดือน · จ่ายตรง · ดูแลห้องดี
- นักศึกษา ม.ราชภัฏวไลยอลงกรณ์ — เดิน 950 ม. ถึงประตูมหาวิทยาลัย · สัญญา 4-8 เดือน (ปิดเทอม empty 2 เดือน) · ผู้ปกครองมักช่วยจ่าย
- เจ้าหน้าที่ รพ.การุญเวช + รพ.ธรรมศาสตร์ — รพ.การุญเวช 3 กม. · รพ.ธรรมศาสตร์เฉลิมพระเกียรติ 8.6 กม. · นางพยาบาล/แพทย์เวรกลางคืน · pay on time
นอกจากนี้ยังมี ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต (9.5 กม.) และ AIT (8.2 กม.) เป็น backup tenant pool ขนาดใหญ่ ในกรณี nearby tenants ลด
ข้อดี / ข้อเสีย (จากรีวิวเจ้าของห้องจริงใน Pantip)
✓ ข้อดี:
- Entry ต่ำมาก — ต่ำกว่า dcondo ในย่านเดียวกัน 30-40%
- Fully Furnished — โอนแล้วลง list ปล่อยเช่าได้ทันที ไม่ต้องตกแต่งเพิ่ม
- ระบบ LIV-24 ของ Sansiri (real-time security 24 ชม.) — tenant กลุ่ม professional ใส่ใจเรื่องนี้
- บริหารโดย Plus Living Management (เครือ Sansiri) — ค่านิติฯ มาตรฐาน · เก็บค่าส่วนกลางตรง
- วัสดุก่อสร้างมาตรฐาน Sansiri — คงทน หม้อแปลงไฟ + งานระบบดี ไม่ค่อยซ่อม
⚠️ ข้อควรระวัง (จาก Pantip: คอนโดมี นวนคร รีวิว):
- ที่จอดรถน้อยมาก — มีเพียง 28 คัน + รถจักรยานยนต์ 27 คัน ต่ออาคาร = 22% ของยูนิต · ถ้าครอบครัวมีรถยนต์ 2 คัน ไม่สะดวก
- ส่วนกลางเป็น "ธรรมชาติ" คือ ไม่มีสระว่ายน้ำ ไม่มี gym — เน้นพื้นที่เปิดโล่ง + Sansiri Backyard (สวนผัก) เท่านั้น · tenant คาดหวังสระอาจไม่เลือก
- ทำเล ไม่ใช่ติด ม.ธรรมศาสตร์ เหมือนหลายโครงการในรังสิต ต้องนั่งรถ ~9.5 กม. — สำหรับ nศ. TU เป็น option B ไม่ใช่ A
- ค่าเช่ากลุ่มพนักงานนิคม fluctuate ตามเศรษฐกิจอุตสาหกรรม — ถ้าโรงงานปิด/ย้าย occupancy ดิ่งเร็ว
เปรียบเทียบกับ Sansiri condo entry-tier อื่น
| โครงการ | Entry | ทำเล | Yield est. | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|---|
| Condo Me นวนคร | 1.09M | บางปะอิน · นิคม | 6.0-8.8% | entry ต่ำสุด · industrial tenant |
| dcondo Sand หาดใหญ่ | 1.49M | สงขลา · downtown | 5.5-7.0% | มี gym + pool |
| dcondo Air ลาดกระบัง | 1.79M | กทม · ใกล้ ม.พระจอมเกล้า | 6.0-7.5% | นศ. + airport staff |
| dcondo Calm | 1.99M | กทม · BTS ใกล้ | 5.0-6.5% | premium tier ของ d series |
คำถามที่เจอบ่อยจาก Pantip + Search
Q: Condo Me นวนคร ดีไหม สำหรับอยู่จริง?
A: ถ้ารับได้กับที่จอดรถน้อย + ไม่มีสระ/gym ส่วนกลาง → คุ้มมากในราคานี้ · วัสดุระดับ Sansiri · บริหารโดย Plus = ไม่มี drama เรื่องนิติฯ
Q: ปล่อยเช่ายากไหม?
A: ถ้าตั้งราคา fair (6,000-7,500 ตามแบบห้อง) ไม่ยาก · key คือต้องถ่ายรูปดี + ลง 3-4 platform (Property Hub + Livinginsider + ZmyHome + LINE OA) · Sansiri มี Plus Property รับฝากเช่าด้วย แต่ค่าบริการ 50% ของค่าเช่าเดือนแรก
Q: อยุธยา ไม่ใช่ปทุมธานี ปัญหาเรื่อง resale?
A: ไม่ค่อย · เพราะ buyer ก็เป็น 1 ใน 3 กลุ่ม (พนักงานนิคม / นศ. / นักลงทุน) ที่ไม่สนใจขอบเขตจังหวัด สนเฉพาะระยะทางถึงที่ทำงาน/เรียน
สรุป — ใครเหมาะ ใครไม่เหมาะ
✓ เหมาะกับ:
- นักลงทุนทุนตั้งต้น 150-200K (downpayment + furnish + ค่าโอน)
- คนที่อยาก positive cashflow ตั้งแต่เดือนแรก (entry ต่ำพอ)
- กลุ่ม buy-to-rent low-maintenance · มี Plus Property ช่วยบริหาร
- คนที่ portfolio เน้น industrial tenant pool · กระจายความเสี่ยงจากกลุ่มนักศึกษาล้วน
✗ ไม่เหมาะกับ:
- ต้องการ Yield 9%+ → ไปดู Kave Wonderland ดีกว่า (8.7%)
- ต้องการ premium positioning + capital gain → Modiz Avantgarde
- ต้องการอยู่เองและมีรถ 2 คัน → ที่จอด 22% ไม่พอ
- ต้องการอยู่ใกล้ ม.ธรรมศาสตร์ → ไป dcondo Vivid / Shine / Hype รังสิตดีกว่า (เดินถึง)
เครื่องมือเพิ่มเติม:
→ คำนวณ Yield ห้องคุณเอง | → ดูโครงการ Condo Me นวนคร (รูป + e-brochure)
