TL;DR — Condo Me นวนคร มือสอง 2026 ราคาเฉลี่ย 990K-1.29M (อาคาร G เก่า 5 ปี · อาคาร E ใหม่ 4 ปี) · resale Yield 6.5-9.2% (สูงกว่าซื้อใหม่ 1.09M เพราะ entry ต่ำกว่า) · อาคาร E เป็น "best resale buy" เพราะใหม่กว่า + ราคาเทียบ G เพิ่มเพียง 5-8% · checklist 8 ข้อก่อนซื้อต่อ ครอบหมดอยู่ในบทความนี้
ราคา resale ปัจจุบัน (มิ.ย. 2026)
เก็บราคา Listing จริงจาก Property Hub, Livinginsider, ZmyHome, Condothai (sample 25+ listings ในช่วง 60 วัน):
| Room type | อาคาร G (สร้าง 64) | อาคาร E (สร้าง 65) | ต่าง % |
|---|---|---|---|
| Studio / 1A (23-24 ตร.ม.) | 990,000-1,090,000 | 1,050,000-1,150,000 | +5-6% |
| 1BR (26-28 ตร.ม.) | 1,090,000-1,190,000 | 1,150,000-1,250,000 | +5-6% |
| 1BR Plus / 1BM (30-35 ตร.ม.) | 1,190,000-1,290,000 | 1,250,000-1,350,000 | +5-7% |
หมายเหตุ: ราคาขายปลีก Sansiri ปัจจุบัน = 1.09M (entry) · resale ตอนนี้ ต่ำกว่า launch price 10-15% สำหรับอาคาร G (เพราะเร่งขายเพื่อสภาพคล่อง) · อาคาร E ยังราคาใกล้เคียง launch
อาคาร G vs E — ต่างกันยังไง
| หัวข้อ | อาคาร G | อาคาร E |
|---|---|---|
| เริ่มก่อสร้าง | พ.ย. 2564 | พ.ย. 2565 |
| โอนแล้วประมาณ | มิ.ย. 2566 | มิ.ย. 2568 |
| อายุตึก (2026) | ~3 ปี | ~1 ปี |
| วัสดุ | baseline Sansiri | upgrade วัสดุ flooring + ครัว (จากการเรียนรู้ feedback G) |
| เครื่องใช้ไฟฟ้า | standard set | upgrade เครื่องซักผ้าทุกห้อง |
| ลิฟต์ | standard | เครื่องใหม่กว่า |
| ค่าส่วนกลาง | 45-50 ฿/ตร.ม./เดือน | 45-50 ฿/ตร.ม./เดือน |
| กองทุนซ่อมแซม | เริ่มมีงานซ่อมเล็กน้อย | ยังไม่ใช้ (ตึกใหม่) |
คำตอบสำหรับ "ซื้อไหน": ถ้าทุนทันถาม → อาคาร E คุ้มกว่า · จ่ายแพงกว่า 50-100K แต่ได้ตึกใหม่ + เครื่องใช้ไฟฟ้า upgrade + ไม่ต้องจ่ายค่าซ่อม 2-3 ปีแรก
Yield จาก resale
คำนวณจากราคา resale ปัจจุบัน vs rent benchmark:
- Studio resale 990K + rent 6,000 ฿/ด. = Gross Yield 7.3%
- 1BR resale 1,090K + rent 7,000 ฿/ด. = Gross Yield 7.7%
- 1BR Plus resale 1,290K + rent 8,000 ฿/ด. = Gross Yield 7.4%
เทียบกับซื้อใหม่จาก Sansiri (1.09-1.39M) → Yield resale สูงกว่า 1-2% เพราะ entry ต่ำกว่า · นี่คือ "advantage ของการซื้อ resale" — entry ต่ำลง = Yield สูงขึ้นทันที
Cash flow scenario — Resale 1BR LTV 90%
1BR 28 ตร.ม. resale 1.09M · downpayment 109K · loan 981K @ 4.5% 30 ปี:
- ค่างวด ~4,970 บาท/เดือน
- rent 7,000 - งวด 4,970 - common fee 500 = +1,530 บาท/เดือน positive
- Cash-on-Cash year 1 = 1,530 × 12 / 109,000 = 16.8%
เทียบซื้อใหม่ที่ 1.19M (downpayment 119K) — Cash-on-Cash year 1 = 10.8% · resale +6 percentage points เพราะ entry ต่ำกว่า + loan น้อยกว่า
Checklist 8 ข้อ ก่อนซื้อต่อ Condo Me นวนคร
- ตรวจวันโอน + ค่ากองทุน — ต้องรู้ว่าเจ้าของเก่าค้างค่าส่วนกลาง/น้ำ/ไฟไหม (request ใบเสร็จล่าสุด 3 เดือน)
- ตรวจสภาพห้องจริง — รอยร้าวผนัง (ตึก G อายุ 3 ปีอาจมี) · ระบบประปาในห้องน้ำ · แอร์เก่าไหม (warranty Sansiri 5 ปี · อาคาร G เริ่มหมดแล้ว)
- ตรวจที่จอดรถ — ระบุ "ห้องนี้ได้ที่จอดรถสิทธิ์ไหม" ใน หนังสือกรรมสิทธิ์ที่จอดรถ · มีเพียง 28 คัน/อาคารต่อ 79 ยูนิต = ไม่ทุกห้องมีสิทธิ์
- ตรวจกฎสัตว์เลี้ยง — Condo Me ห้ามเลี้ยงสุนัข/แมว · ถ้าเจ้าของเก่าฝ่าฝืน อาจมีกลิ่น/รอยเสียหายในห้อง
- ตรวจห้องอยู่ทิศไหน — ทิศเหนือ/ตะวันออก (เช้า) ค่าเช่าดีกว่าใต้/ตะวันตก 5-10% · บอกชื่อเลขห้องก่อนตัดสินใจ
- ตรวจชั้น — ชั้น 2-4 ค่าเช่าใกล้เคียง · ชั้น 5 (top) มีกองทุนซ่อมแซมหลังคาในอนาคต — ราคาควรต่อ 30-50K
- ตรวจ tenant ปัจจุบัน (ถ้ามี) — ถ้ามี tenant อยู่ + สัญญายาว = "ready cashflow" ราคาควรพรีเมียม 30-50K · ถ้าห้องว่าง = ต่อราคา 30-50K ลง
- ตรวจ comparable sales — บอกใน listing site (Property Hub / Livinginsider) เพื่อ baseline ราคา · อย่าซื้อสูงกว่า 90% percentile
คำถาม FAQ
Q: หา resale Condo Me นวนคร ที่ไหน?
A: 5 แหล่งหลัก — Property Hub · Livinginsider · ZmyHome · Condothai · Facebook Marketplace · ปัจจุบันมี listing ~20-30 ห้อง · update ทุกสัปดาห์
Q: ซื้อ resale ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรเพิ่ม?
A: (1) ค่าโอน 2% ของราคาประเมิน · (2) ค่าจดจำนอง 1% loan · (3) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าเจ้าของเก่าถือ < 5 ปี) · (4) ภาษีที่ดิน ~5-10K ต่อปี · (5) ค่ากองทุนซ่อม Initial 30-40K (จ่ายเฉพาะถ้าเป็นเจ้าของใหม่)
Q: ขายต่อยากไหม?
A: ถ้าตั้งราคา fair → ขายได้ใน 3-6 เดือน · ช่วง พ.ค.-มิ.ย. และ ต.ค.-พ.ย. (เปิดเทอม) ขายเร็วสุด · ถ้าห้องมี tenant อยู่ "ready cashflow" ขายได้ใน 2-3 เดือน
Q: Yield resale 7-9% สูง — มี catch ไหม?
A: มี — (1) อาคารใหม่ < 5 ปี โอกาสรีโนเวต น้อย แต่หลัง 5 ปี อาจต้องเสีย 50K-100K · (2) ราคาขายต่อจาก G อาจ stable แต่อาคารใหม่ premium · (3) tenant turnover 2 ปี → ค่า maintenance สูงกว่า BKK BTS
Q: ถ้าจะลงทุนใหม่ ซื้อ resale หรือซื้อใหม่?
A: Resale ดีกว่าถ้า: (1) entry ต่ำกว่า launch 10%+ · (2) ทุน < 200K · (3) ต้องการ Yield ทันที — ซื้อใหม่ดีกว่าถ้า: (1) ใช้ LTV เต็ม + อยากเสีย downpayment ต่ำสุด · (2) ต้องการ unit ตำแหน่งที่เลือกได้ · (3) ต้องการ promo ฟรีเฟอร์/ค่าโอน
สรุป — กลยุทธ์ซื้อ resale Condo Me นวนคร
Best play: ซื้อ อาคาร E ชั้น 3-4 ทิศเหนือ/ตะวันออก ที่มี tenant อยู่ ในช่วง 980-1,050K · Yield 7.5-8.5% · ใช้ทุนตั้งต้น 130-150K (downpayment 10% + ค่าโอน + ค่าจดจำนอง)
เน้น checklist 8 ข้อ — โดยเฉพาะ ที่จอดรถ + กฎสัตว์เลี้ยง + ค่ากองทุน เพราะ 3 ข้อนี้คือ pain point ที่ราคา negotiation สูงสุด
เครื่องมือเพิ่มเติม:
→ วิเคราะห์ Condo Me นวนคร เต็ม (Investment angle) | → รีวิว Condo Me อยู่จริง | → ดูโครงการ + ห้องว่าง
