ถามกันบ่อยว่า "มีงบ 20-30 ล้าน ซื้อหอพักทั้งหลังดีกว่าซื้อคอนโด 10 ห้องไหม?" คำตอบซับซ้อนกว่าที่คิด
สเกลเงินลงทุน
- หอพัก 40 ห้องย่านรังสิต: 25-35 ล้านบาท
- คอนโด 10 ห้องย่านเดียวกัน: 18-25 ล้านบาท
Yield เฉลี่ย
- หอพัก: Gross 9-12% / Net 6-8%
- คอนโด: Gross 5.5-6.5% / Net 4.0-5.0%
หอพัก yield สูงกว่าชัดเจน แต่ต้องบริหารเต็มเวลา
ภาระการบริหาร
หอพัก — ต้องจ้างคนเฝ้า, ทำความสะอาด, ซ่อมบำรุง, เก็บเงิน เป็นกิจการจริง
คอนโด — นิติบุคคลดูแลส่วนกลางให้ เจ้าของห้องดูแค่ผู้เช่า
สภาพคล่อง
ขายคอนโดห้องเดียวใช้เวลา 3-9 เดือน
ขายหอพัก 40 ห้องใช้เวลา 12-24 เดือน + กลุ่มผู้ซื้อจำกัด
ความเสี่ยง vacancy
หอพัก 40 ห้อง ว่าง 8 ห้อง = cashflow ลด 20% / คอนโด 10 ห้อง ว่าง 2 ห้อง = ลดเท่ากัน แต่กระจายความเสี่ยงง่ายกว่า
ภาษีและโครงสร้าง
หอพักมักจัดในนามนิติบุคคล เพื่อหักค่าใช้จ่ายได้เต็ม คอนโดอยู่ในนามบุคคลธรรมดา ใช้หักเหมา 30% หรือตามจริง — อ่าน ภาษีปล่อยเช่า
ข้อดีของแต่ละแบบ
หอพักเหมาะกับ: คนมีทีม, มีเวลา, ชอบบริหาร, งบ 25M+
คอนโดเหมาะกับ: คนทำงานประจำ, งบ 2-5M, อยากกระจายความเสี่ยง
สรุป
หอพัก yield สูงแลกกับการบริหารเต็มเวลา คอนโดเหมาะสำหรับ passive income จริงๆ ดู ทำเลรังสิต เพื่อเลือกจุดลงทุน
